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Visión del mercado residencial durante la pandemia

octubre 21, 2020

Artículo creado por:

Sofía Morfin

Últimamente, el internet está invadido de predicciones sobre qué sucederá con el mercado inmobiliario en los próximos meses, incluso en los siguientes años. Voces expertas vaticinan una recuperación como ha sucedido frente a otras crisis y, coincido, nos levantaremos. Pero la proyección de cuánto tiempo tomará, de quiénes se encontrarán entre los sobrevivientes o de qué modo se modificarán (o no) las necesidades de los clientes parecen intentos desesperados por hacer menos incierta la incertidumbre, que por algo lleva ese nombre.

Después de siete años de prosperidad, los bienes raíces atravesaron un 2019 de estancamiento, consecuencia del desestabilizante proceso electoral a nivel nacional y de una ralentización burocrática en la CDMX que pretendía enmendar las malas prácticas del gobierno anterior. Y cuando parecía que se recuperaba la calma, sucedió lo impredecible: la pandemia del COVID-19.

Según reportes del INEGI, para julio 2020 había 1.2 millones de empleos formales perdidos a causa de la pandemia y una disminución de ingresos en más del 60% de los hogares. Esto, aunado a la desconfianza de los compradores inversionistas, ha resultado en una caída de la demanda en los segmentos Residencial y Residencial Plus/Premium de 28% y 36%, respectivamente, en los últimos 6 meses para la adquisición de unidades habitacionales.

Pero calma, que no todo son malas noticias. Tanto el segmento Económico como el Medio presentaron incrementos del 4% en el mismo periodo. Esta demanda se mantuvo y continuará estable debido al bono demográfico que impulsa la creación de hogares. Además, las bajas tasas de interés (10% hoy vs 11% en 2019) facilitarán la obtención de los créditos hipotecarios que movilizan el mercado.

Desde antes de la crisis, la brecha entre los ingresos promedio de la población y los precios de la vivienda indicaban que la plusvalía era fuertemente impulsada por la especulación de compradores inversionistas, y esto era insostenible. Seguirán cerrándose transacciones en los segmentos Residencial y Premium, pero no las suficientes para acabar con la sobreoferta en las principales ciudades — CDMX, Guadalajara y Querétaro — donde tendrá que iniciarse una transición hacia productos de menor precio.  

La vivienda en renta ha mantenido su alta actividad, aunque con una transición del poder de negociación de los propietarios a los arrendadores. Los primeros han tenido que ajustarse a la crisis en la necesidad de conseguir clientes o de no perder a sus inquilinos. Si esta tendencia se acentúa, los nuevos proyectos tendrán que enfocarse en generar vivienda económica en renta y venta para satisfacer a una sociedad en crisis.

Para salir victoriosas, es importante que las desarrolladoras y administradoras de fondos mantengan la cautela, pero que no se detengan. Poco sentido tiene perder horas en infinitos worst case scenarios que jamás serán precisos; mejor será enfocar a las mejores mentes del sector en resolver un problema que siempre fue de todos: hacer vivienda económica eficiente, no diminuta; sencilla, más no inoperante. Y, por supuesto, que sea negocio. Para esto, tanto la velocidad en la toma de decisiones como un profundo conocimiento del cliente serán fundamentales.